La crisis de la vivienda: la casa que España dejó de construir

Y la pregunta que viene después: ¿adónde va el dinero?

Una pareja joven mira un piso de dos habitaciones, una cocina pequeña y un balcón donde apenas caben dos sillas. Cuesta una cantidad que hace unos años habría parecido absurda. Hacen cuentas: los dos sueldos, la entrada, la hipoteca, el alquiler mientras ahorran. Y uno de los dos dice:

—No nos da.

No es una frase política. Es una cuenta. Y detrás hay un problema que España lleva décadas acumulando.

Un país de propietarios

La historia no empezó con Airbnb ni con los fondos de inversión. Empezó con una decisión política y cultural: resolver la vivienda convirtiendo al español en propietario. Durante el franquismo se construyeron cientos de miles de viviendas protegidas, muchas pensadas para acabar en manos de quien las habitaba. Una familia, un piso, una hipoteca, una llave. La casa era ahorro, herencia y jubilación.

Mientras otros países europeos levantaban grandes parques de alquiler social, cooperativo o municipal, España construía propietarios. Y cuando la protección de esas viviendas caducaba, volvían al mercado. Por eso hoy el alquiler social es minúsculo: entre el 1,5% y el 1,7% del parque según la Comisión Europea, en torno al 3% según la OCDE (las cifras difieren por metodología), frente a una media europea que ronda el 6-7% o más, según la fuente.

Construir para vender, y luego dejar de construir

Entre los noventa y 2007 se juntaron crédito barato, suelo, empleo, inmigración y una sociedad convencida de que comprar era casi siempre mejor que alquilar. Hasta que la rueda se paró: construcción detenida, crédito cerrado, paro, desahucios. Y España dejó de construir justo cuando crecían los hogares, los jóvenes retrasaban su emancipación, el empleo se concentraba en las grandes ciudades y el turismo transformaba barrios enteros.

La OCDE calcula que entre 2022 y 2024 se concedieron unos 345.000 permisos de obra mientras se creaban unos 604.000 hogares. No todo hogar nuevo exige una vivienda nueva, pero la tendencia es clara. El Banco de España estimó un déficit de unas 600.000 viviendas hasta 2025, concentrado en zonas urbanas y turísticas, y ha ido actualizando la cifra. Es una estimación, no un dato medido, pero apunta en una sola dirección. Y el problema ya no es nacional en el sentido clásico: una casa puede estar vacía en un pueblo e inalcanzable a cincuenta kilómetros.

Lo que hicieron otros

• Dinamarca tiene en torno a una quinta parte de su parque en manos de asociaciones no lucrativas, con alquileres basados en costes y un sistema financiero que permite mantenerlo y ampliarlo. Tiene listas de espera y Copenhague es cara, pero cuenta con un colchón que no depende del mercado.
• Francia levantó sus HLM tras la guerra y obliga a determinados municipios a alcanzar mínimos de vivienda social.
• Alemania normalizó el alquiler como forma de vida adulta, pero demuestra que regular no es construir: en sus grandes ciudades encontrar casa sigue siendo difícil.
• Suecia desarrolló un potente sector municipal y alquileres muy regulados; el resultado son listas de espera de años en Estocolmo. Controlar el precio no garantiza que la vivienda exista.

Tienen algo en común: empezaron antes y fueron acumulando viviendas, década tras década.

El miedo del propietario

Hablar de vivienda sin mencionar la okupación ignoraría una preocupación real, pero conviene precisar. Entrar en la morada de alguien es allanamiento; ocupar un inmueble que no es morada es usurpación. Desde abril de 2025 ambos delitos pueden tramitarse por juicio rápido, aunque la Fiscalía aclaró que la usurpación pacífica, la más frecuente, sigue siendo delito leve. Y tampoco es lo mismo un okupa que un inquilino que dejó de pagar.

Un pequeño propietario que teme no poder recuperar su piso puede decidir no alquilarlo. Si miles hacen lo mismo, la oferta baja. Una buena política de vivienda debe atender dos miedos a la vez: el del inquilino que no puede pagar y el del propietario que no puede recuperar lo suyo.

España empieza a moverse

La Ley de Vivienda de 2023 introdujo límites al alquiler en zonas tensionadas. El Plan Estatal 2026-2030, aprobado en abril, movilizará 7.000 millones en cinco años (4.200 del Estado y 2.800 de las comunidades), y CASA47 ya ha abierto su primer portal con 800 viviendas públicas.

Pero la OCDE advierte de que la escala parece insuficiente: llegar a la media europea exigiría unos 1,5 millones de viviendas de alquiler social, más de 850.000 adicionales. Eso no se construye en una legislatura ni en dos.

Y queda una pregunta incómoda: ¿debe una vivienda construida con dinero público poder venderse algún día a precio de mercado? Si la respuesta es sí, el Estado gasta miles de millones para descubrir dos décadas después que esas casas volvieron al mercado. Si es no, hay que construir lo que España no construyó: un edificio sin piscina ni cartel de inmobiliaria, donde viven una enfermera, un conductor de autobús, una pareja jubilada, una familia con dos niños; cuando alguien se va, entra otro, y la casa nunca se vende.

¿Y el dinero, adónde va?

Al terminar de reunir estos datos me quedó una duda que no era técnica. Si hacen falta más de 850.000 viviendas, ¿de dónde sale el dinero? Y la respuesta empieza casi siempre con otra pregunta que se oye en cualquier bar: ¿y lo que ya gastamos, en qué se va? Es legítima, pero conviene hacerla con números, porque el enfado que apunta al blanco equivocado no arregla nada.

Un orden de magnitud: el plan financia la construcción con hasta 85.000 euros por vivienda. Multiplicado por 850.000, sale algo más de 70.000 millones. Es un cálculo grueso, porque no todo sería obra nueva, pero da la escala: no es un ajuste, es un esfuerzo de veinte años.

Cuando pregunto a la gente dónde creen que se va el dinero, salen siempre cuatro respuestas.

1. Las guerras:

Es la partida que más ha crecido. El Gobierno afirma que la defensa pasó del 0,9% del PIB en 2018 al 2% en 2026, con casi 35.500 millones al año según el criterio de la OTAN; con criterios de contabilidad nacional, otros análisis la sitúan cerca del 1,2%. Hay un argumento serio a favor: los aliados presionan y la guerra en Ucrania cambió la seguridad de Europa. Y otro serio en contra: cada euro en armamento no va a viviendas, y casi nadie explica por qué el 2% es la cifra correcta y no el 1,5% o el 3%.

2. La sanidad:

El gasto sanitario público consolidado fue de 90.084 millones en 2023, en su mayoría gestionado por las comunidades. Es la partida más grande y la que más se nota cuando falla. Casi nadie protesta cuando se pide gastar más; la discusión real es cómo se gasta.

3. Los políticos:

Es la sospecha más popular y la más difícil de sostener con cifras. El Congreso presupuesta 121,2 millones para 2026, el Senado 68,7 y los gastos comunes de las Cortes suman 81,6: unos 270 millones en total, incluidos funcionarios, edificios y mantenimiento. Si señorías y senadores trabajaran gratis mañana, el ahorro no llegaría ni a una fracción del plan de vivienda de un solo año. No lo digo para defender los sueldos, que son tan discutibles como cualquiera. Lo digo porque es la partida que más indigna y la que menos dinero mueve. Lo legítimo es exigir que rinda: que las leyes se debatan de verdad y que las cámaras trabajen.

4. Europa:

El presupuesto de la UE para 2026 asciende a 190.100 millones en pagos; la administración de todas las instituciones se lleva unos 13.280. El Parlamento Europeo, con sus 720 eurodiputados, ronda el 1% del total, y cerca del 94% se dedica a políticas que se ejecutan en los Estados miembros. Hay críticas que se sostienen: las dos sedes, Bruselas y Estrasburgo, son un despilfarro que muchos eurodiputados reconocen. Pero llamar «elefante blanco» a toda la estructura es simplificar: en 2018, España aportó 10.314 millones y recibió 12.270.

En fila, el orden de magnitud es este:

Sanidad y defensa, decenas de miles de millones; Europa, una parte pequeña con retorno; las Cortes, unos cientos de millones. El enfado suele apuntar en sentido contrario: a lo más visible, no a lo más grande. Eso no significa que todo esté bien gastado. Significa que la discusión útil no es «quítenles a los políticos», sino cuánto queremos destinar a cada cosa y qué estamos dispuestos a dejar de hacer para poder hacerla.

Lo que pregunta el ciudadano

Un presupuesto es una lista de prioridades con números al lado. Cada euro que se gasta en un sitio es un euro que no se gasta en otro, y todos los gobiernos toman esa decisión, la expliquen o no. Y al final me quedo con las preguntas de quien paga todo esto, que no son de economista.

Si el año que viene sobra un euro, ¿va a un misil, a un quirófano o a una vivienda que siga siendo asequible dentro de treinta años? Si nos piden más impuestos, ¿nos dirán antes para qué? Si hay que recortar, ¿empezarán por lo que se nota o por lo que sobra? Y, sobre todo: cuando por fin alguien decida, ¿nos lo cuentan con las cuentas encima de la mesa, o volvemos a enterarnos por los titulares?

Porque una cosa es que el dinero no alcance y otra que nadie nos diga en qué se va. La primera es un problema. La segunda es una forma de gobernar.

 

Fuentes: Comisión Europea (Informe País España 2026); OCDE (Estudio Económico de España 2025); Banco de España; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; Fiscalía General del Estado (Circular 1/2025); Ministerio de Sanidad; Congreso, Senado y Cortes Generales (presupuestos 2026); Gobierno de España y BBVA Research (defensa); Consejo de la UE y Parlamento Europeo (presupuesto 2026); Representación de la Comisión Europea en España (flujos 2018).